באופן טבעי לגמרי, כל מי שילווה לכם כסף, ירצה לצמצם ככל האפשר את הסיכון לכך שכספו לא יושב לו במלואו. בנקים למשכנתאות אינם יוצאים דופן בכך, לכן, בעת שתגיעו אליהם בבקשה לקבלת משכנתא, יוצבו בפניכם תנאים מתנאים שונים – תנאים לקבלת משכנתא.
חלק מאותם תנאים מוכתבים לבנקים "מגבוה" על ידי בנק ישראל, ואילו חלק אחר של תנאים לקבלת משכנתא גובשו על ידי הבנקים למשכנתאות עצמם. ולכן, ניתן למצוא פערים והבדלים בין תנאים לקבלת משכנתא בין הבנקים השונים.
תנאים לקבלת משכנתא
אמנם, כפי שצוין, ניתן למצוא הבדלים בין תנאים לקבלת משכנתא בבנקים השונים, אולם, ריכזנו עבורכם מספר תנאים מרכזיים המשותפים למרבית הבנקים:
חשיבותה של הכנסה יציבה וקבועה
אחד מאותם תנאים לקבלת משכנתא המהווה תנאי בסיסי ועיקרי בעיני כל הבנקים למשכנתאות, הוא קיומה של הכנסה קבועה ויציבה של לוקח/י המשכנתא.
אם, בבואכם לבקש משכנתא, לא תוכלו להציג תלושי שכר מסודרים, או, לחילופין, אתם עצמאים ואין בידיכם שומת מס המאשרת את קיומה הכנסה יציבה מהעסק שלכם, הבנק למשכנתאות עלול לסרב לכם למשכנתא, מתוך חשש כי לא תוכלו להחזיר אותה.
היחס בין השכר החודשי לגובה ההחזר החודשי
עקרון חשוב נוסף הנוגע לתלושי השכר שלכם הוא כי הבנק לא יאשר לכם משכנתא שההחזר החודשי הצפוי שלה יעלה על 1/3 מנטו שכרכם החודשי הממוצע.
אמנם, חלק מהבנקים למשכנתאות מתרצים ומאשרים החזרי משכנתא חודשיים של עד ל-33% מההכנסות, אולם גם ההיגיון וגם המלצתם של מרבית יועצי המשכנתאות הפרטיים המנוסים ממקמים את גובה ההחזר החודשי על כ-25% מהכנסותיכם,
כך שגם אם הבנק (וסיבותיו עימו) מציע לכם יותר מכך, מתוך חשיבה מושכלת ושקולה על העתיד, וותרו על ההצעה.
היסטורית אשראי מהימנה
בנקים מסוגלים לעשות הרבה דברים, אבל הם אינם מסוגלים (עדיין) לחזות את העתיד לבוא. ולכן, הם יסתמכו על העבר הפיננסי המתועד שלכם.
אם חזרו לכם צ'קים בחשבונות הבנק, אם פיגרתם בתשלום הלוואות, אם נפתחו נגדכם תיקי הוצאה לפועל, או כל דבר דומה, אתם עלולים להיתקל בסירוב משכנתא bdi.
בחלק מהמקרים, סגירתו של החוב והסבר המניח את הדעת הנוגע לנסיבות גרימת המצב יכולים לשנות את דעתו של הבנק, במקרים אחרים – לא.
הון עצמי מינימאלי
עבור הבנק, אין זה משנה רק כמה אתם מרוויחים בחודש, אלא שיהיה עליכם להביא כסף "מהבית" לצורך רכישת הדירה / הבית – הון עצמי. זאת, כדי להוכיח לבנק את רצינותכם ואת העובדה שאינכם מסתמכים אך ורק על הכסף שלו ברכישת הנכס שלכם.
כאן, הרף התחתון המינימאלי של הבנקים זהים – מבקשי משכנתא עבור רכישת דירה ראשונה יידרשו להעמיד את ההון העצמי המינימאלי בגובה 25% מערכו של הנכס,
מי שבבעלותו דירה קיימת ורוכש אחת אחרת במקומה לצורך מגוריו יידרש להון עצמי של כ-30% מערך הנכס הנרכש, ומי שרוכשים דירה נוספת כהשקעה, ידרשו להון עצמי של 50% מערכו של הנכס הנרכש.
מה עושים כאשר אתם לא עומדים בתנאים לקבלת משכנתא?
בחלק מהמקרים, סירוב של הבנק לנתינת משכנתא עשוי להוות איתות לאופציה כי המשכנתא קצת "גדולה" על התקציב הנוכחי ועל המצב הפיננסי שלכם כיום.
יחד עם זאת, לא תמיד זהו המצב, ולעיתים, הסירוב יתקבל בשל סיבות טכניות (אי הגשה נכונה ושלמה של הבקשה, החסרת נתונים או פרטים חשובים, או, אפילו אי הבנה או קצר בתקשורת ביניכם לבין הבנק).
במטרה להימנע ממצב מורכב ומאכזב זה, נמליץ לכם לבצע את התהליך כולו בליווי של יועץ משכנתאות פרטי, מקצועי ומנוסה, שינחה אתכם, או, אם תעדיפו זאת, יגיש עבורכם ובשמכם את הבקשה לקבלת משכנתא.
חשוב לזכור, כי כפי שלא תגיעו לבית משפט ללא ייעוץ, ליווי או ייצוג של עורך דין מנוסה, נטילת משכנתא בבנק בדרך הטובה והנכונה ביותר, אף היא – עניין למקצוענים!
