המדריך למשכנתא הפוכה

סכום חד פעמי או קצבה חודשית לשיפור איכות החיים

המסלול מתאים למי שמעוניין לקבל סכום כסף חד פעמי או קצבה חודשית. הלוואה מסוג זה מתאימה בעיקר עבור האוכלוסייה המבוגרת בגיל פרישה שאין לה הכנסות מספקות. ההלוואה נועדה גם למצבים בהם ההוצאות השוטפות בחיי היומיום הינן גבוהות ומכבידות וכן עבור מימון צרכי סיעוד וצרכים בריאותיים אחרים. במדינת ישראל, ישנם כמה גופים המספקים משכנתא הפוכה שרובם הינם חברות ביטוח.

כאשר בעלים של נכס זקוקים לסכום כסף חודשי לצרכי מחייה, באפשרותם להשיג ולממן אותו ממשכון של הנכס שברשותם או חלקו בבנק. בתמורה לצעד המשכון, הבעלים של הנכס מקבלים הלוואה או סכום חודשי וזאת עד שהם הולכים לעולמם או עוזבים את הבית. בפעולה זו, בעל הנכס מקבל סכום כסף ולא משלם לבנק ומכאן השם משכנתא הפוכה. הלוואה מסוג זה מספקת ללווים הכנסה חודשית וזאת לאחר שיצאו לפנסיה או שאיבדו את מקום עבודתם.

משכנתא זו אינה מוגבלת בזמן וההחזר נדחה ליום שבו הלווה עובר לדיור מוגן או לבית אבות וכן במקרה של פטירה. בכל מקרה בו הלווה עבר לבית אבות, הרי שיש להחזיר את החוב בתקופה של עד 7 שנים ממועד המעבר לבית האבות.

תנאים ומאפיינים

משכנתא הפוכה ניתנת עבור נכסים ששווים עולה על 400 אלף שקלים. אחוזי המימון משתנים בהתאם לשווי הנכס ונעים בין 15% ל – 50%. קבלת ההלוואה מתבצעת לאחר בדיקת והערכת שמאי לגבי ערך הנכס. בשונה מהלוואות אחרות, הבטוחה היחידה הנדרשת היא הדירה, כאשר בסוף התהליך הנכס נמכר והסכום שמתקבל מעבר לכיסוי המלא של ההלוואה, מועבר ליורשים.

הנכס שמעובר למשכון חייב להיות בבעלותם המלאה של הלווים וזאת ללא משכון. הנכס יכול להיות רשום על שני בני הזוג או על שם אחד מהם. במידה וקיים חוב על הנכס, הרי שהכספים שיתקבלו מההלוואה יועברו לסגירת החוב הקיים ולאחר מכן הסכום שנותר מועבר ללווים. אחוזי המימון נקבעים גם מתוך התייחסות לחובות הקיימים, כאשר הגבול העליון של אחוזי המימון אינו יכול לעבור את ה – 50%. ההלוואה מתאימה במיוחד לאוכלוסייה מבוגרת שכן אין החזר חודשי והלווים אינם חייבים להיות בעלי הכנסה קבועה. ההליך אינו מצריך רכישת ביטוח חיים או מתן הצהרת בריאות והתנאי היחיד הינו שהלווים מסוגלים לחתום על המשכנתא בעצמם.

דיווח שנתי ואפשרות להגדלת מסגרת ההלוואה

במידה והלווים ניצלו את מלוא מסגרת ההלוואה וזקוקים למימון נוסף, הרי שבאפשרותם לפנות לחברה או לגוף שמספקים את ההלוואה ולהגיש בקשה להגדלת מסגרת המימון. בקשה מסוג זה תתקבל ותאושר במקרים בהם ערך הנכס עלה וזאת בכפוף לבדיקת והערכת שמאי עדכנית. רובן של החברות המספקות את השירות מדווחות מדי שנה על המצב הנתון של ההלוואה בסוף השנה. הדיווח השנתי נועד לאפשר ללווים לבדוק, לעקוב ולראות את מצב ההלוואה שלהם בכל סוף שנה.

 הלווים נדרשים לענות על שאלון קצר פעם בשנה וכן עליהם לוודא כי קיימת פוליסת ביטוח תקפה על הנכס לשנה הקרובה. הרעיון של משכנתא זו, המבוסס על משכון הבית וקבלת כסף מזומן, הגיע לישראל לאחר שהצליח במדינות אחרות ברחבי העולם.  הפטנט נוסה בהצלחה בארה"ב ולאחר מכן במדינות נוספות ועשה עלייה לישראל. במדינת ישראל בה קצבת הזקנה הינה מהנמוכות בעולם המערבי, עם שיעור חוסכים לפנסיה נמוך ושיעור גבוה של בעלי נכסים, למודל זה יש פוטנציאל הצלחה גבוה.

החששות והקשיים של האוכלוסייה המבוגרת בישראל

על אף היתרונות שמציעה השיטה וההתאמה למאפיינים של האוכלוסייה המבוגרת במדינת ישראל, הרי שהיא טרם מיצתה את הפוטנציאל הטמון בה. השיטה הזו עדיין נחשבת לחדשה באופן יחסי בישראל ולציבור הישראלי לוקח זמן להתרגל לרעיונות חדשים, גם אם הם טובים. הביקוש למשכנתא ההפוכה עוד לא הגיע למקסימום וההסבר לכך טמון בעובדה כי השיטה פונה לקהל מבוגר החושש מחידושים.

בישראל ובשונה מארה"ב, ישנם קשישים רבים המתגוררים באותם הבתים אליהם נכנסו עוד כשהיו צעירים, מה שיוצר זיקה רגשית. לכך ניתן להוסיף את הקושי של הורים לחשוב שלא יוכלו להוריש את הנכס לילדיהם. הורשה של נכס למגורים נחשבת בארץ לטובה יותר מאשר ירושה כספית, היחס לפיסת קרקע בישראל הינו כאל נכס יקר ערך במיוחד ולעתים אין מדובר במחשבה רציונלית.

חשש נוסף הינו כי הבנקים מנסים לתפוס "טרמפ" ולנצל את המצב וזאת נוכח חוסר האמון של חלק מהציבור כלפי המערכת הבנקאית. החששות הללו טבעיים ומובנים, אולם אינם מבוססים על עובדות ונתונים, שכן הלקוח אינו משלם דבר כל עוד הוא בחיים, הוא אינו מפונה מביתו ולכן מדובר בקרש קפיצה לקשישים רבים.

 הקושי להתקיים בישראל מקצבת זיקנה בישראל הביא למצב בו אנשים רבים מתגוררים בנכסים יפים, אך נאלצים לחשב כל שקל למזון ולתרופות.

פתרון משתלם ומוצלח למגוון צרכים

הלוואה זו מהווה פתרון משתלם ונוח לקשישים רבים, אולם החשש מתגובת הילדים שהינם היורשים הפוטנציאליים, עלול למנוע מחלק מהם מלעשות את הצעד. עבור קשישים שאין להם ילדים, הרי שמדובר בפתרון מצוין. מצב של משבר כלכלי מגדיל את הביקוש למסלול זה, שכן ישנם יותר צעירים הזקוקים לסיוע כספי מהוריהם ולעתים קרובות, הפנסיה אינה מספיקה והעמותות שעוזרות לקשישים מתקשות לסייע לכולם.

כיום, הבנקים מבצעים סלקציה רחבה יותר של הנכסים ובוחנים היטב את שוויו של הנכס, את מיקומו ואת אמינותו של הלקוח. באופן כללי, מצב של משבר הכלכלי מביא לעלייה בעסקאות של משכנתא הפוכה. הרעיון לייבא את השיטה עלה כבר במהלך שנות ה – 90. משרד השיכון היה מעוניין להפוך את היוזמה לפרויקט ממשלתי שנועד לסייע לקשישים עניים ללא פנסיה, אך בעלי נכסים. היוזמה הממשלתית לא צלחה והרעיון מיושם כיום באמצעות פרויקטים פרטיים. מומחים בתחום טוענים כי מדובר ברעיון בעל פוטנציאל רב שיש להתרגל אליו וגם הרעיון של כרטיס אשראי שהגיע לישראל, התקבל ונתפס כלא הגיוני והפך למוצר מצליח במיוחד.

מודל המתאים למאפייני החיים של האוכלוסייה המבוגרת במדינת ישראל

הרעיון והמודל אינם מתאימים לכל המדינות. לדוגמא, בשווייץ רק כ – 30% מהקשישים הינם בעלי דירות, אך הם נהנים ממערכת פנסיות מפוארת. בישראל, 80% מהאנשים מחזיקים דירה בבעלותם, אולם רק 45% מקבלים פנסיה. מצב זה מהווה קרקע פורייה לביקוש גבוה ולהצלחה של מודל זה בישראל. הנתונים מראים כי בישראל ישנם מבוגרים רבים שחיים לבד וחשים חוסר ביטחון כלכלי. עבורם, מסלול זה מהווה סוג של תוכנית חיסכון נזילה. הלקוח נשאר בביתו, מוגן, אינו נדרש להחזר חודשי ולמעשה הוא רק מרוויח מהמהלך.

לסיכום, משכנתא הפוכה הינה הלוואה הניתנת לאוכלוסייה של בני 60 ומעלה וזאת בתמורה למשכון הנכס שבבעלותם. מדובר בפתרון המתאים לקשישים שאין להם הכנסה חודשית קבועה וחשים חוסר ביטחון כלכלי.

יתרונות השיטה הינם רבים: אין החזר חודשי, אין צורך בביטחונות מלבד הנכס עצמו, הלקוח ממשיך להתגורר בביתו ומקבל סכום כסף גדול, בין אם כסכום חד פעמי ובין אם כקצבה חודשית. בישראל, מדובר בפתרון שעשוי להוות כלי יעיל להקלה על מצבם הכלכלי הלא פשוט של קשישים רבים המתקשים להתקיים בכבוד מקצבת הזיקנה או הפנסיה.

גובה ההלוואה נקבע בהתאם לשווי הנכס ועומד על שיעור שנע בין 15% – 50% מערך הנכס. ההלוואה ניתנת על ידי גופים פיננסיים שונים, ברובם חברות הביטוח ומאפשרת לאוכלוסייה המבוגרת לשפר את איכות חייה בצורה ניכרת. טרם קבלת ההחלטה, מומלץ להתייעץ עם מומחי ייעוץ משכנתאות הבקיאים בתחום וזאת על מנת להבין את הצרכים והמאפיינים האישיים שלכם ולהתאים עבורכם את המשכנתא בצורה אופטימלית שתשרת בצורה מיטבית את צרכיכם.

מאמר נוסף על משכנתא הפוכה

נשמח לייעץ ולהתאים לכם את המשכנתא הפוכה המתאימה לצרכים שלכם, פנו אלינו עכשיו