מחזור משכנתא

אחד מהמושגים שתמיד היו ברקע, אולם קיבלו זרקור מחודש בשל הירידה בריביות המשכנתאות, הוא מחזור משכנתא.

הרעיון, עצמו, עלול להיות מנוגד לנטייה הטבעית האנושית שלנו לשאוף לבצע כמה שפחות שינויים בכל מה שאנחנו בטוחים שהוא מצב שמוגדר כ"יציב". אולם, במקרים רבים, מחזור  עשוי להפיק לכם לא מעט רווח. וגם אם לא "רווח" ממשי, לכל הפחות, הוא יכול לצמצם באופן ניכר את תשלומי המשכנתא שלכם בשנים הבאות.

אז מהו מחזור משכנתא? למי כדאי לבצע אותו? איך מוודאים שהמשכנתא החדשה מתאימה לכם יותר מהקודמת?

מהי משכנתא?

על מנת להבין מהו "מחזור משכנתא", חשוב, ראשית, להבין  ומהן ההגבלות החלות על הגופים הפיננסיים המציעים לנו אותה.

משכנתא היא הלוואה שהחזרה תחום בתקופת זמן מסוימת, והאינטרס של הגוף הפיננסי בעסקה הזו (בדומה לגופים המציעים הלוואה לכל מטרה) הוא הריביות הנגבות מהלווה לאורך כל תקופת החזר הלוואת המשכנתא.

במקרה של משכנתא, במטרה להבטיח את החזר ההלוואה ותשלום הריביות, משועבד נכס נדל"ן לטובתו של הגוף המלווה.

פירוש הדבר, במצבים של אי עמידה בתנאי ההסכם, רשאי הגוף הפיננסי המלווה לממש את בעלותו על נכס הנדל"ן, להוציאו למכירה, ועל ידי כך, לכסות את הפער שנוצר בשל אי עמידתו של הלווה בתשלומים.

המשכנתא נפוצה כיום בישראל כדרך המקובלת להשגת המימון החיצוני (בניגוד להון עצמי, אותו אתם מביאים "מהבית") הנדרש לצורך רכישתה של דירה חדשה או דירה מיד שנייה.

מה הן המגבלות (הרגולציות) המוטלות על המשכנתאות?

את המגבלות העיקריות שמטילה הרגולציה על המשכנתאות, ניתן לחלק לארבעה סעיפים עיקריים:

• ההגבלה הראשונה – תקופת החזר המשכנתא לא תעלה על פרק זמן מקסימאלי של 30 שנים
• ההגבלה השנייה – גיבוש אחוזי מימון חיצוני מקסימאליים מדורגים מסך עלות הדירה – 50%-75% על פי סוג הרוכש הלוקח את המשכנתא (פרט לפרויקט מחיר למשתכן, אשר עליו חלים תנאים שונים)

• ההגבלה השלישית – לפחות 33% מסך כל המשכנתא יילקחו במסלולים בהם קיימת ריבית קבועה

• ההגבלה הרביעית – סכום החזר ההלוואה החודשי לא עולה על 40% מסך כל ההכנסה החודשית הפנויה העומדת לרשות הלווה / הלווים

ניתן לראות, אם כן, כי הרגולציות של בנק ישראל תפקידן, מצד אחד, להגן על הגופים הפיננסיים המלווים את כספי המשכנתאות, אולם, מצד שני, מטרתם גם להגן גם עליכם, הלווים שנוטלים את המשכנתא הראשונית על מנת לממן את רכישת דירתכם.

אבל, היות ומשכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח, לעיתים קרובות קורה כי הנסיבות משתנות, ואז, בעצה אחת עם איש ייעוץ משכנתאות או בלעדיו, המשכנתא שהייתה נכונה עבורכם בעת נטילתה לפני X שנים, מפסיקה להיות האולטימטיבית עבורכם, ויש לכם צורך למחזר אותה.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא, כפי שמשתמע מהשם, פירושו לקיחת המשכנתא הקיימת שלכם והחלפתה במשכנתא חדשה, המתאימה יותר לתנאים העכשוויים הקיימים. כך, בעצם, בתהליך זה, אנחנו ממירים משכנתא ישנה ותנאים הישנים במשכנתא חדשה ותנאיה החדשים.

מהם תנאי הסף למחזור משכנתא?

לשם זכאות למחזור משכנתא, נדרש קיומם של שני התנאים הבאים:

• הסכום אשר נותר עדיין לתשלום במשכנתא הקיימת מגיע לפחות ל-10% מסכומה של המשכנתא המקורית.
• הלווה (שעל שמו נלקחה המשכנתא) יעמוד בדרישות ובתנאים אותם מציב הגוף הפיננסי בעת קבלתה של משכנתא חדשה.

מי זכאי למחזור משכנתא?

למעשה, כל בעלי המשכנתאות הבנקאיות (מסחריות) ובעלי המשכנתאות המסובסדות מטעם משרד הבינוי והשיכון, יכולים למחזר משכנתאות ללא הגבלה על מספר הפעמים (זאת, כמובן, בכפוף לתנאי המשכנתא ולתשלום העמלות הנדרשות, עליהן נרחיב בהמשך).

תהליך מימוש זכותכם לביצוע מחזור משכנתא רגילה

ביצוע התהליך, למעשה, מורכב משני הליכים שונים, המבוצעים במקביל:

קבלת המשכנתא החדשה – במסגרת זו, עליכם לפנות לגוף המציע משכנתאות בבקשה לקבלת משכנתא חדשה, תוך אזכור כי מדובר בחלק מתהליך מחזור משכנתא קיימת.

החזר המשכנתא הקיימת במלואה – לצורך זה, עליכם לפנות לגוף שממנו נלקחה המשכנתא הקיימת שלכם, ולהצהיר על כוונתכם להחזיר את הסכום נותר לתשלום במשכנתא הנוכחית, תוך שימוש בכספי משכנתא חדשה.

הסכום הנותר לסילוק חוב הלוואת המשכנתא הקיימת יועבר אך ורק בתשלום אחד, וסביר להניח כי תידרשו לשלם עמלות שונות בגין ביצועה של פעולה זו.

הקלות במחזור משכנתאות כשאתם בעלי תעודות זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון

במקרים כאלה, יכולות לחול עליכם הקלות שונות (למשל, קיומו של פטור מתשלומי עמלות פירעון מוקדם), אולם אתם עשויים להיות מחויבים בעמלות השונות הנלוות ללקיחת המשכנתא החדשה, ובתשלום עמלות הפירעון המוקדם בעתיד, אם תחליטו לפרוע מוקדם מהמסוכם את המשכנתא החדשה שאתם לוקחים.

כמו כן, המקרים של אי-עמידה בתשלומים של המשכנתא החדשה, תידרשו להסדיר את חובכם ישירות מול הגוף המלווה ותאבדו את זכאותכם לפניה לוועדת החריגים (על פי הוראת חוק הלוואות לדיור) שאליה הייתם רשאים לפנות, כשהייתה ברשותכם משכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון.

למה מתייחס אותו "שינוי" החל במחזור המשכנתא?

קיימים שני השינויים הנחשבים כמחזור המשכנתא:

• שינוי או המרה של מסלול המשכנתא במסלול משכנתא אחר
• הישארות במסלול המשכנתא המקורי אבל שינוי של תקופת ההחזר (קיצור או הארכה) או שינוי בריבית הנלווית למשכנתא

נוסף על כך, קיימים שני סוגי מחזור משכנתאות עיקריים:

• מחזור משכנתא פנימי – המרת המשכנתא המקורית במשכנתא חדשה ובתנאים חדשים בגוף הפיננסי שבו נלקחה המשכנתא המקורית
• מחזור משכנתא חיצוני – המרת המשכנתא המקורית במשכנתא חדשה ובתנאים חדשים בגוף פיננסי שונה מזה שבו נלקחה המשכנתא המקורית. במקרה כזה, נחליף לא רק את המשכנתא ותנאיה, אלא גם את הגוף המלווה.

מתי משתלם לבצע מחזור למשכנתא שלכם?

ברור למדי, כי מדובר בעניין של צורך וכדאיות. אנחנו, למשל, ממליצים לבחון את תנאי המשכנתא הקיימת בדיקה שגרתית בתדירות של לכל הפחות אחת לשנה.

נוסף על הבדיקה התקופתית,

קיימים מצבים נוספים שבהם משתלם לבחון את האופציה של מחזור משכנתא:

כניסה פתאומית של סכום גדול באופן פתאומי

נניח שלקחנו משכנתא של 500,000 ₪ ופתאום, נופל עלינו סכום כסף גדול (למשל, 100,000 ₪) , שאמנם, אינו מספיק לכסות את כל הסכום שאנחנו חייבים ולבצע פירעון מוקדם (שעליו נרחיב בהמשך), אבל הוא יכול לכסות חלק ניכר למדי ממנו.

פירוש הדבר הוא כי המשכנתא המקורית שלנו, כמו שהיא כרגע, עתידה להשתנות (הן מבחינת הזמן הנותר עד לפירעונה המלא, הן מבחינת גובה ההחזר החודשי או בשני הגורמים הללו גם יחד).

לפני כל תחנת יציאה במשכנתא

כל משכנתא מכילה בתוכה מספר נקודות זמן, שבהן תוכלו לפרוע את שארית סכום המשכנתא ללא תשלום קנס. במצב רגיל, בין הנקודות הללו, תשלום מוקדם יחייב אתכם בקנסות.

לכן, רצוי, לפני כל תחנת יציאה לבחון האם כדאי לכם במועד זה למחזר את המשכנתא, ובהתאם לכדאיות – לבצע את תשלום ההחזר.

חשוב לציין כי פירעון המשכנתא, כשלעצמו, אינו נחשב לפעולת מחזור, אם לא בוצעו בתהליך גם שינויים נוספים מהסוגים שאותם הזכרנו קודם.

ירידת ריביות (בין אם בריביות במשק או בריביות שבשוק המשכנתאות)

שינויים בריביות מתרחשים מידי פעם, והם יכולים לפעול גם לטובתכם. כך שאם אם שמעתם על ירידה בריביות המשק (הפריים או ריבית בנק ישראל) או על ירידה שחלה בריביות המשכנתאות, ברור כי עליכם לבחון האם הריבית שמלווה את המשכנתא הקיימת שלכם רלוונטית למציאות הנוכחית, או שאתם משלמים ריביות גבוהות יותר ממה שאתם יכולים לשלם, על פי הריביות העדכניות.

כאן, חשוב לציין כי ריביות משתנות מידי פעם, אבל, מרבית השינויים הינם מינוריים ואינם מצדיקים מחזור משכנתא. לכן, חשוב להתמקד בירידות החדות והקיצוניות, ולא לבצע מחזור על כל ירידה קלה ולא משמעותית.

חל שינוי ביכולות פירעון ההחזר החודשי שלכם

נניח שקיבלתם משכנתא לפני 3 שנים מתוך התחייבות להחזר חודשי של 4,000 ₪. כיום, מצבכם התעסוקתי השתפר, אתם עובדים במשרות מכניסות יותר, ויכולות ההחזר החודשי שלכם טיפסו ועלו עד לכדי 5,000 ₪. גם פה יש מקום לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא באמצעים שונים כשינוי מסלולי המשכנתא, הגדלתם של סכומי ההחזרים החודשיים, קיצור תקופת הפירעון וכן הלאה.

הדבר, אגב, פועל גם בכיוון ההפוך – התחייבתם לשלם 4,000 ₪ בחודש, אבל אז, הקורונה פרצה, אחד מכם (או שניכם) יצא לחל"ת ויכולת ההחזר החודשי שלכם הצטמצמה. במצב כזה, לא רק רצוי, אלא חובה לבחון את האופציה של מחזור משכנתא לצורך הורדת סכומי ההחזר החודשי, על חשבון הארכת משך זמן הפירעון המלא.

יתרונותיו וחסרונותיו של מחזור המשכנתא

יתרונות מחזור משכנתאות

• המדובר בחסכון משמעותי – מחזור המשכנתא הקיימת שלכם עשוי לחסוך לכם גם עשרות אלפי ש"ח במקרים מסוימים.
• התאמת המשכנתא למציאות – בין מועד נטילתה של המשכנתא לנקודות אחרות בזמן עשויות להפריד שנים רבות. מחזור המשכנתא שלכם יאפשר לכם ליישר קו ולהתאים את תנאי המשכנתא החדשה שתיקחו לנתוניכם העדכניים.
• אופציה לצמצום הריביות הנלוות למשכנתא – בזמנים מסוימים, הריבית במשק הישראלי נמוכה מאד. לפי כך, עבור אנשים רבים שלקחו את המשכנתאות שלהם לפני עשור או יותר, הריביות עשויות להצטמצם באופן משמעותי.

חסרונות מחזור משכנתאות

• מחזור משכנתא כרוך בתשלום עמלות מסוימות – עמלות שונות הנגבות בתהליך עשויות לפגום בכדאיותו ואף להגיע למצבים שבהם ביצועו הופך לסיפור לא רווחי עבורכם.
• הוצאות נלוות נוספות – הוצאות נוספות (כצורך בשירותי שמאי מקרקעין או תשלום אגרות שונות) עלולות לפגוע בכדאיותה של הכניסה לתהליך זה.
• בירוקרטיה וטרחה – ככל הליך רשמי אחר המבוצע מול גוף פיננסי (כדוגמת איחוד הלוואות, למשל) מחזור משכנתא הינו הליך הגוזל זמן ומצריך התמודדות בירוקרטית שאינה מתאימה לכל אחד, גם כאשר מדובר בהשקעת זמן באופציה משתלמת או רווחית במיוחד. כאן, ייעוץ משכנתאות מיומן ומנוסה יכול לסייע לכם, הן באבחון הכדאיות והן בניהול ההליכים בהמשך הדרך.

עמלות שונות במחזור במשכנתא

עמלת פירעון מוקדם

במועד חתימת הסכם המשכנתא בין אדם לגוף הפיננסי, לגוף המלווה יש תחזית ריביות מסוימת, אותה הוא נדרש לשלם ל-X שממנו נלקח הכסף המשמש אותו לצורך מתן המשכנתא ללווה. על בסיס תחזית זו, נקבעות הריביות אותן מחויב לשלם הלווה.

מאחר והגוף הפיננסי המלווה מחויב בתשלום הריבית לאותו X בכל מקרה, במקרים בהם הלווה פורע את החוב שלו בתאריך שהוא מוקדם מהקבוע בהסכם נטילת המשכנתא, הגוף הפיננסי מפסיד סכום מסוים. לכן, במעמד חתימת הסכם המשכנתא, קובע הגוף הפיננסי המלווה עמלת פירעון מוקדם.

עמלה זו נקבעת על פי הנחיותיו של בנק ישראל לחישוב סכומי עמלה ומתייחסת בתחשיב לריביות ולתקופות שנותרו בזמן הפירעון המוקדם. עמלה זו מכונה "עמלת היוון", אולם מלבדה ישנן עמלות נוספות אותן עתיד (או עלול) לשלם לווה המעוניין לפרוע את חובו לפני תום תקופת התשלום הנקובה בהסכם המשכנתא.

עמלת אי הודעה מראש

עמלה שגובהה עלול להגיע עד לכדי אחוז אחד מסך הסכום הנפרע. במרבית המקרים, תוכלו להימנע מתשלומה באמצעות הודעה מוקדמת על כוונתכם לפרוע את החוב הנותר בתשלום מוקדם מהצפוי.

עמלת מדדים

עמלה זו מבוססת על קביעתו של מדד המחירים לצרכן ב-15 בכל חודש. כתוצאה מכך, עמלה זו מהווה תשלום על פרק הזמן שבין הראשון לחודש לחמש עשרה בו.

עמלה תפעולית

גובהה של עמלה זו הוא קבוע, ועומד, כיום, על 41.8 ₪

איך בודקים אם מחזור המשכנתא, במקרה שלכם, משתלם?

השלב הראשון בבדיקת הכדאיות כולל את הוצאת דו"ח היתרות העדכני מהבנק שבו נלקחה המשכנתא הקיימת ברשותכם כיום.

דו"ח כזה יכיל את שמות המסלולים הנכללים בתמהיל המשכנתא, תקופות התשלום שנותרו לכל מסלול, גובהה של הריבית אותה אתם משלמים כיום, גובהו של כל החזר חודשי, ומידע הנוגע לתשלום עמלות הפירעון המוקדם במקרים של סילוק המשכנתא ו/או מחזורה.

חלק מהבנקים למשכנתאות יאפשרו לכם קבל דו"ח יתרות באמצעות אתר האינטרנט (חלקם, מסייגים זאת ללקוחות בעלי חשבון עו"ש בבנק). חלק אחר של הבנקים יאפשר לכם קבלת דו"ח היתרות רק באמצעות פנייתכם למוקד שירות הלקוחות הטלפוני של הבנק (נשמע קל? הזכרנו בירוקרטיה קודם, לא? הנה היא כבר מתחילה). אם סכום יתרת תשלומי המשכנתא עולה על 100 אלף ₪ והריבית עולה על 5%, זה הזמן להתחיל לחשוב על מחזור המשכנתא שלכם!

תשובות לשאלות קבועות אותן אנחנו נשאלים בנוגע למחזור משכנתאות

מהו הסכום המינימאלי שמעליו משתלם לנו למחזר את המשכנתא?

כלל האצבע קובע כי את מחזור המשכנתא הכי משתלם לבצע כשסכום המשכנתא הנותר עולה על 100 אלף ₪ וכשהריבית עולה על 5%. כמובן שמדובר בתשובה כללית וחלקית מאד, וקיימים פרמטרים נוספים הקובעים את כדאיותו (או אי כדאיותו) של מחזור משכנתא ספציפי.

לכן, כל מקרה חייב להיבחן לגופו ועל פי נתוניו, כדי לספק תשובה מקצועית ורצינית יותר.

לקחנו משכנתא בבנק מסוים, האם אנחנו חייבים למחזר אותה רק באותו הבנק?

מחזור המשכנתאות כיום מאפשר מעבר מחזור בין הבנקים השונים. חברות ייעוץ משכנתאות מקצועיות חיצוניות (שאינן קשורות לבנק זה או אחר) יכולות לסייע לכם, הן בהשוואת כדאיות המסלולים השונים העומדים לרשותכם, והן בניהול ובליווי ההליך כולו.

כמה זמן אחרי שלקחנו משכנתא אנחנו צריכים להתחיל לבדוק את האופציה למחזור שלה?

חשוב לזכור כי מדובר בשוק דינאמי שחווה עליות וירידות כל הזמן. כך שכדאיותה של משכנתא יכולה להפוך לנמוכה, גם מספר ימים לאחר חתימת ההסכם בין הגוף הפיננסי המלווה לביניכם. יחד עם זאת, מאחר ואתם לא מתכוונים לבלות מעתה ועד עולם בבחינת תנאי המשכנתא הקיימת שלכם ובהשוואתם למצב כרגע, בנוסף לבדיקה השנתית שעליה אנחנו ממליצים,

יש לבחון את המשכנתא במקרים הבאים:

• כניסה פתאומית של סכום גדול באופן פתאומי
• לפני כל תחנת יציאה במשכנתא
• ירידת ריביות (בין אם בריביות במשק או בריביות שבשוק המשכנתאות)
• שינוי ביכולות פירעון ההחזר החודשי שלכם

מה קורה עם הביטוחים המצורפים למשכנתא הקיימת?

כידוע, בעת לקיחת משכנתא, הלווים מחויבים ברכישת שתי פוליסות ביטוח – ביטוח חיים וביטוח נכס, שבאמצעות שתיהן, מגן הגוף הפיננסי המלווה על החזר ההלוואה שנלקחה, גם במקרים של מות הלווה או נזק לנכס. אין להניח כי, אוטומטית, בעת מחזור משכנתא, הביטוחים הללו עוברים ממשכנתא אחת לשנייה, אלא יש צורך לבדוק מול חברת הביטוח המבטחת (בין אם מטעם הבנק ובין אם מבטח פרטי), את השפעות מחזור המשכנתא על פוליסת הביטוח הקיימות.

האם משתלם / כדאי לבצע מחזור משכנתא בכוחות עצמכם?

אם יש בידיכם את הידע והכלים הדרושים לשם כך, יתכן שתוכלו לחסוך את דמי שירותיו של יועץ משכנתאות עצמאי ובלתי תלוי. אבל, מצד שני, אם אלה היו עומדים לרשותכם, סביר להניח כי לא הייתם עסוקים בקריאה כרגע, אלא כבר ממחזרים את המשכנתא שלכם בכוחות עצמכם! אז לא, כנראה שמחזור המשכנתא שלכם בעצמכם הוא לא מה שאתם צריכים לעשות!

למעשה,

מחזור משכנתה הוא הליך הדומה מאד להליך אותו עברתם בלקיחת המשכנתא הקיימת שלכם, עם הבדל אחד גדול למדי – בין לבין, תיאלצו לעשות ג'אגלינג בין נתונים ולהשוות בין הרבה יותר פרטים, מסלולים, בנקים וריביות, ממה שנתקלתם בהם בעבר, בזמן לקיחת המשכנתא הקודמת.

מה לעשות?

מדובר בתחום המתפתח ומשנה ללא הרף, כך שסביר מאד להניח, שגם אם הצלחתם לעשות זאת בעבר תוך שימוש בשירותים מקצועיים באופן מינימאלי בלבד,

כיום, אתם עומדים בפני משימה מורכבת ומסובכת בהרבה,

משימה שתקבע את רמת החיים שבה תחיו בשנים הקרובות!

נשמח לייעץ לכם כולל בדיקת כדאיות מחזור המשכנתא שלכם, פנו אלינו היום

מאמרים שאסור לכם לפספס:

• מחזור משכנתא המדריך השלם
• יועץ משכנתאות שיחסוך לכם הרבה כסף
• כל זכות מחזור משכנתא