אחת מהעלויות הכבדות והמעיקות ביותר בהן נדרשים בעלי עסקים לשאת, היא עלות תשלומי השכירות על הנכסים המסחריים.
באזורים מרכזיים ונחשבים, אנו עשויים לשלם לפעמים עשרות אלפי שקלים בחודש. מעבר לעובדה כי מדובר באחד מהרכיבים המשמעותיים ביותר בתכנון התקציב השוטף שלך, לא פעם הוא גם הגורם המרכזי לחוסר יציבות.
אנו רוצים לדעת כי העסק שלנו ישמור על מקומו לאורך שנים. עם זאת, לאורך כל תקופת השכירות, מיקומו של העסק למעשה נתון באי וודאות. בכל רגע, יכול בעל הנכס לקבל החלטה שתטרוף את כל הקלפים ותדחוף אותנו לחיפושים מייגעים אחר מיקום חדש.
מסיבה זו ועוד רבות אחרות, בוחרים כיום יותר מאי פעם בעלי עסקים רבים להקים עסק על נכס בבעלותם. מדובר בהשקעה משתלמת ונבונה שתאפשר לך לשיטה מלאה במתחם העסקי שלך.
בדרך לנכס החדש שלך, יהיה עליך לעבור בבנק ולקבל הלוואת משכנתא. על אף שבמובנים רבים משכנתא לנכס מסחרי זהה ברמת העיקרון למשכנתא לדירת מגורים, ישנם לא מעט מאפיינים ייחודיים.
אחרי הכול, אנו מתחייבים לעסקה שתימשך לאורך עשורים רבים ובמובנים רבים – מכניסים את היוזמה העסקית שלנו להתחייבות הזו, על כל השלכותיה.
אז מה היתרונות של קבלת משכנתא לנכס מסחרי ומה חשוב שנדע לקראת העסקה המשמעותית? אספנו עבורך את כל הנקודות שכדאי לקחת בחשבון בדרך אל נכס בבעלות העסק.
רכישת נכס מסחרי – כל היתרונות
בין אם המתחם ישמש אותנו לפעילות העסקית שלנו, או אם אנו רוכשים אותו כנכס להשקעה מניבה, ישנם לא מעט יתרונות בבחירה הזו. אלו כמה מהיתרונות המרכזיים בקבלת משכנתא לנכס מסחרי.
יתרונות בניהול העסק
ככל שרכישת הנכס שלך נועדה לניהולו השוטף של העסק שלך, נכס בבעלותך מבטיח לך בראש ובראשונה יציבות בכל ההיבטים.
- יש לך הבטחה מלאה כי הנכס לעולם לא יימכר וייאלץ אותך לעזוב למתחם חדש, דבר שעשוי לפגוע משמעותית בפעילות העסקית, להיות כרוך בעלויות גבוהות ולפגום בקשר הקבוע על הלקוחות שלך.
- העלויות שלך צפויות וברורות. החזרי המשכנתא הם קבועים ויציבים. עלויות השכירות, לעומת זאת, עשויים להשתנות באופן דרסטי בחלוף הזמן בהתאם לתנאי השוק ושיקול דעתו של המשכיר. כשהנכס בבעלותך, תזרים המזומנים שלך ברור ויציב לאורך כל תקופת ניהול העסק.
- כשהנכס בבעלותך, האפשרויות הרבה יותר גמישות. ניתן להוסיף לו קומות, להרחיב אותו, לבצע בו חלוקות ככל שיעלה על רוחנו ולהתאים אותו לצרכי העסק ללא כל מגבלה. בנוסף, תמיד נוכל למנף את המתחם להשקעות משתלמות.
יתרונות ברכישת נכס להשקעה
עם זאת, משכנתא לנכס מסחרי אינה אומרת בהכרח כי אנו עלו שנעשה שימוש בנכס. רכישת נכס מסחרי עשויה להיות השקעה משתלמת מאוד ומציעה יתרונות רבים שדירת מגורים לא יכולה לתת לנו.
- יציבות – עסקים מסחריים נוטים להתחייב לתקופות שכירות ארוכות יותר ומאפשרים לנות ליהנות משקט נפשי וביטחון לאורך כל התקופה ללא הטרדה שבחיפוש אחר שוכרים חדשים ובכל הבירוקרטיה הכרוכה בהחלפתם.
- תשואה גבוהה יותר – ברוב המקרים, התשואה עבור נכסים מסחריים גבוהה פי 2 מנכסים מגורים. בעוד שהתשואה הממוצעת בישראל עבור דירת מגורים באזור טוב תהיה 4% במקרה הטוב, על נכס מסחרי נוכל להפיק תשואה שנתית של 8-10% ולעתים אף יותר.
- היצע נמוך – שוק הנכסים המסחריים מתאפיין בהיצע נמוך. משמעות הדבר היא כי ידך במשא ומתן מול השוכרים נמצאת על העליונה ומאפשרת לך לקבוע את התנאים באופן ניכר.
אז מה ההבדל בין משכנתא לנכס מסחרי למשכנתת מגורים?
כמו בכל הלוואת משכנתא, גם כאן הנכס שרכשת יישאר משועבד לבנק עד לסיום החזר המשכנתא.
בנכס שלך תירשם הערת אזהרה בטאבו שתגביל אותך ממכירת הנכס או העברתו לאדם אחר. בנוסף, גם בנכס מסחרי יהיה עליך לרכוש ביטוח משכנתא שמטרתו לכסות כל סיכון שעשוי לפגוע ביכולת ההחזר שלך כמו פטירה, נכות או נזקים שייגרמו לנכס.
עם זאת, להבדיל ממשכנתאות למגורים, משכנתא לנכס מסחרי אינה מגבילה את היקף המשכנתא ומאפשרת לך לקבל היקף מימון נרחב בהרבה. ההיקף משתנה באופן ניכר ממוסד למוסד ועל פי יכול ההחזר שלך, אך משכנתא בהיקפים של עד 70% מערך הנכס אינה אירוע נדיר כשמדובר במשכנתא לנכס מסחרי.
הערכת יכולת ההחזר שלך
כדי לקבל משכנתא לנכס מסחרי, יידרש ממך להציג בטוחות לעמידה בתשלומי ההלוואה לאורך השנים. משמעות הדבר בפועל היא שיהיה עלינו להמציא בטוחות על יציבותו הפיננסית של העסק.
כדי לעשות זאת, נציג את כלל הנכסים, ניירות הערך, מחזור העסק השוטף, תזרים המזומנים וכל מקור הכנסה יציב אחר שישמש אותך כדי להחזיר את ההלוואה.
ככל שהיציבות הפיננסית שלך נרחב ואמינה יותר, כך הסיכון של הבנק פוחת ונוכל לקבל תנאי משכנתא טובים יותר.
במקביל, יהיה עליך לקבוע את גובה הסכום הנדרש לך. הצעד הראשון כדי לעשות זאת יהיה להסתייע בשמאי כדי להעריך את שווי הנכס. משווי הנכס הכולל, ייגרע ההון העצמי העומד לרשותך. יתרת הסכום יהווה את היקף המימון שיידרש לך מהבנק או חברת המימון שתעמיד לרשותך את המשכנתא.
מהן העלויות שעלינו לקחת בחשבון בלקיחת משכנתא לנכס מסחרי.
מעבר לסכומי ההחזר השוטפים, יהיה עלינו לקחת בחשבון עלויות רבות נוספות.
- ברוב המקרים תידרש עלות פתיחת תיק
- עלויות שמאי לשערוך הנכס
- עלויות ביטוח המשכנתא
- מומלץ להסתייע בייעוץ משכנתאות לקראת הרכישה כדי לשפר את תנאיך וגם כאן, נשלם שכר טרחה.
חשוב שניקח את כלל העלויות הללו בחשבון על מנת להעריך בצורה מדויקת את התשואה שנוכל להפיק מההשקעה שלנו או לחילופין, לכלול את כולן בתקציב העסקי שלנו. ככל שניקח בחשבון את כל המאפיינים ונבצע השוואת מחירים ראויה, נוכל למצות את המיטב מהמשכנתא שלנו.
אז עד כמה משתלם לרכוש נכס?
בסופו של דבר, התשובה לשאלה הזו תלויה במידה רבה בצרכים הייחודיים שלך. ככל שיש לך אמונה כי העסק שלך כאן להישאר ועתיד העסק מובטח לעשורים הקרובים, רכישת מתחם בבעלותך מעניקה לך לא מעט יתרונות ומאפשרת לך ליהנות מיציבות מרבית. עם זאת, ככל שאין לך את המשאבים הנדרשים כדי להיכנס לעסקה כזו, לא בטוח שזה יהיה הצעד הנכון.
חשוב שלאורך כל הדרך נבחן את צעדינו בקפידה ונוודא כי אנו מבינים בדיוק למה אנו נכנסים. מדובר בעסקה הטומנת בחובה סכומים גבוהים מאוד והתחייבות מורכבת הגוררת השלכות כבדות וחשוב שניקח את כל הסיכונים בחשבון.
לאחר שבחנו את כל הסיכונים והגענו למסקנה כי נוכל לעמוד בהתחייבות, אין ספק כי נוכל להפיק יתרונות רבים מההשקעה הזו וליהנות מתשואה גבוהה בהרבה מזו שניהנה ממנה בהשקעות נדל"ן מגורים.
אם נערוך השוואת מחירים ראויה, ניעזר בייעוץ מקצועי ונבחר את הנכס שלנו בקפידה, נוכל לתת לעסק שלנו יציבות נדירה שרק מעטים בשוק היום נהנים ממנה. לא משנה מה יהיה מצב הכלכלה ואילו תרחישים יפגוש העסק שלנו בחלוף השנים, תעמיד יעמוד לרשותנו נכס עם פוטנציאל להכנסה פאסיבית ובעל ערך ממשי.
נשמח לתת לכם ייעוץ מקצועי וליווי לרכישת הנכס הבא שלך, פנו אלינו עוד היום .
מצ"ב תחילת המסע לנכס המסחרי שלכם >>
