ייעוץ משכנתא

אחד מהמקצועות המשמעותיים אשר תפס תאוצה בשנים האחרונות, הוא "יועץ". אחרי שפגשנו יועצות הנקה או יועצות שינה לתינוקות, יועצי סטיילינג ואפילו יועצים ויועצות לכלכלת המשפחה.

נראה, כי היועצים במרבית תחומי הייעוץ הפכו לעוד הוצאה כספית נוספת, וכי, בחלק גדול מהמקרים, בקלות ניתן לוותר על שירותיהם הטובים, לבצע את הדברים בעצמכם ולחסוך לעצמכם סכום כסף לא קטן.

הדבר אולי נכון למרבית סוגי הייעוץ, אולם, כאשר אנחנו דנים בתחום חשוב כל כך כייעוץ משכנתאות, סביר להניח, כי עד מהרה, יגלו המנסים לחסוך בעלויות הייעוץ כי שכרם יוצא בהפסדם, וכי את העשור, השניים או השלושה הבאים של חייהם הם מבלים כשהם תקועים בתשלומי משכנתא שבעבר, בזמן לקיחתה, התאימה להם, וכיום – היא אינה מתאימה להם עוד.

נכון, אין ספק כי מחזור משכנתא היא אופציה אפשרית (במיוחד בשנים האחרונות), אבל למה לא להתחיל מראש את הכל בדרך טובה הרבה יותר?

אבל אנחנו מקדימים כאן את המאוחר…

על מנת להבין עד כמה ייעוץ משכנתאות הוא עניין חיוני, עד כמה משכנתא שונה מכל הלוואה לכל מטרה אחרת שאתם מכירים ועד כמה לא כל אדם יכול לעשות כראות עיניו כאשר המדובר בנטילת משכנתא, יש להתחיל הרבה לפני כן, מהבסיס.

מהי, בעצם, משכנתא?

"משכנתא" (או "משכנתה" – תלוי את מי תשאלו) הינה הלוואה הניתנת למשך תקופת זמן מסוימת, והיא מכניסה לבנק ריבית למשך כל תקופת ההלוואה .

על מנת להבטיח את החזר הסכום שנלקח כהלוואה ואת הריביות שנלוות לו, משועבד לטובת הגוף המלווה נכס נדל"ן, אשר אותו יוכל הגוף המלווה לממש, במקרים של אי עמידה בתנאי פירעון הלוואת המשכנתא.

אותה חרב המונפת מעל צוואר הלווה (איום שיעבוד הנכס בשל אי תשלום), מבוצעת באמצעות רישום הערת שיעבוד בלשכת רישום מקרקעין של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין – טאבו.

הערת אזהרה פירושה כי הנכס הספציפי הזה הינו משועבד לטובת הגוף המלווה, ולא ניתן לעשות בו כל שינוי בעלות או, לחילופין, לשעבדו לטובת גוף / אדם אחר. משכנתא נחשבת, כיום, כדרך הנפוצה ביותר לרכישת דירות חדשות או דירות מיד שנייה, אצל מרבית הישראלים.

מדוע אנשים נזקקים לנטילת משכנתאות?

כולנו, בשלב זה או אחר של חיינו הבוגרים, מגלים שאנחנו זקוקים, בנקודת זמן מסוימת, לסכום כסף נזיל גדול בשל רכישה גדולה מיידית או הוצאה פתאומית, בלתי מתוכננת ובלתי צפויה.

אולם, למרביתנו, הסכום הגדול הנדרש – אינו זמין למימוש מיידי. אין זה משנה אם כל / רוב או חלק מהסכום עתיד להיכנס מחיסכון שצריך להשתחרר מתישהו, להפוך לנזיל ולאפשר פירעון מוקדם של המשכנתא, או שהחזר ההלוואה יגיע באופן הדרגתי משכר עבודה וישולם לשיעורין לאורך כל שנות קיומה של המשכנתא.

במקרים כאלה, נצטרך לפנות לצורך קבלת מימון זמני, שיאפשר לנו להוציא עכשיו את הכסף ולשלם את התשלום הנדרש.

מטרות המשכנתאות מגוונות מאד, כאשר, כצפוי, רובן המכריע מיועד לצורך רכישת נכס נדל"ן, והנכס הנרכש-עצמו משועבד כערובה להחזר ההלוואה. אולם, כמובן, ישנם גם כאלה הנוטלים את המשכנתא לצורך איחוד הלוואות, מחזור משכנתא לשם צמצום הריביות המוטלות על המשכנתא הקיימת ואף כנטילת הלוואה לכל מטרה אחרת שמחייבת מימון מיידי.

חלק נוסף בנוטלי המשכנתאות מהווים הסוחרים, אותם אלה העוסקים במסחר בטובין או בשוק ההון, ויודעים להניב תשואות גבוהות על השקעותיהם. אלה, נוטלים / מקבלים (במקרים בהם הם מעוניינים להגדיל את השקעתם) מימון בנקאי.

נטילת משכנתא במקרים כאלה תתבצע אך ורק במצבים משתלמים – אותם מצבים שבהם התשואה הצפויה עולה על עלויות הריבית. מימון מסוג זה מכונה "מינוף", וזאת, מאחר והוא ממנף את סכום ההשקעה, ומעלה את התשואה שהיא מניבה, בהתאם לעליה בגובה ההשקעה.

מי מציע לכם משכנתאות?

בטח שמתם לב לכך שהשתמשנו במונח "הגוף המלווה" ולא במילה "הבנק/ים" מספר פעמים קודם. זאת, מאחר ובניגוד למה שמקובל לחשוב, אמנם הבנקים הם הגוף הפיננסי העיקרי הפועל בתחום המשכנתאות, אולם קיימים מקורות מימון / הלוואה נוספים, כחברות ביטוח, חברות אשראי חוץ בנקאיות, ואף אנשים, גופים או עסקים פרטיים.

לכאורה, בעצם, מכולם. אבל, כאן, נכנסים לעניין החוקים והרגולציות החלים על מתן המשכנתאות, אשר בהם מחויב לעמוד כל מי שמציע לכם ולציבור הרחב משכנתא.

סט רגולציות וחוקים זה, עוסק, בעיקרו, בהגדרת סכומי ההלוואות ובהגבלת הריביות האפשריות המוטלות על כל סוג הלוואה, כך שחשוב להקפיד על נטילת המשכנתא רק ממי שמחויב בהם, ולכן – הוא גם פועל על פי הדין.

מהי הרגולציה במשכנתאות?

הממשלה, בשיתוף עם החטיבה לפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, מטילה מגבלות שונות על המשכנתאות והגופים המציעים אותן, כהגבלת שיעור ערך הריבית הצמוד לדולר, הגבלת חלק הריבית הצמוד לפריים, או השיעור המקסימאלי אותו מורשה גוף מלווה לשעבד מהנכס לטובת החזר המשכנתא.

באופן טבעי, בשל שונות מהותן של המגבלות השונות, השפעותיהן של הרגולציה, התקנות וההנחיות הקיימות על מתן והחזר המשכנתאות השונות, הינן רבות ומגוונות. עד כי, באופן עקרוני, ניתן לומר, אין שתי משכנתאות שהתנאים והקריטריונים להשבתן הם זהים האחת לשנייה.

הבנקים המרכזיים (ובישראל – בנק ישראל וחטיבת הפיקוח על הבנקים) הם המתווים את המדיניות הנוגעת למתן המשכנתאות, לגובהן, לגובה הריביות ולגובה העמלות (המשתנה בין סוגי מטרות ההלוואה) וכן הלאה.

הרגולציות, הן אף אלה המגדירות את רמות הסיכונים הפיננסיים אשר להן רשאים הגופים המלווים להיחשף בזמן קביעת גובהם ההלוואות וההחזרים, וזאת, בהתאם לסטאטוס ולמצבם הכלכלי של מבקשי ההלוואה / המשכנתא.

מדוע מוטלות רגולציות על מתן משכנתאות?

עד לשלהי שנות ה-90 של המאה הקודמת, המגבלות שהוטלו על הגופים המלווים היו מינוריות. כך, נוצר מצב בו כל אדם או גוף פרטי היו רשאים להציע ללווים מהם הלוואה בכל סכום ריבית שקבעו כנגד שיעבוד הנכס, כשלעיתים קרובות, היה מדובר בסכומים הגבוהים בהרבה משוויו האמיתי של הנכס המשועבד.

כתוצאה מחוסר ברגולציות, נוצרו גם מצבים בהם אנשים חסרי כל הון עצמי, היו מסוגלים לרכוש נכס באמצעות שיעבוד כל הנכס לבנק. יתרה מכך, בזכות החוסר ברגולציה על משכנתאות, היו לווים שרכשו נכסים כהשקעה והם החזירו את הלוואי המשכנתא מתשואות השכרתם, כך עד לתום תשלומי המשכנתא, אז – עבר הנכס לבעלותם הבלעדית.

אולם, משבר הסאב פריים שהתחולל בשנת 2007 שינה את התמונה. משבר הסאב פריים (שגרם לקריסתם של בנקים בארה"ב ובעקבות כך, אף למשבר כלכלי כלל-עולמי), אשר נגרם, בעיקר, בשל מתן אשראי לא מבוקר בסיכונים גבוהים, הביא לצורך של הממשלות להתערב בקביעת הגדרות וחוקי ההלוואות, וזאת, כדי למנוע קריסות דומות בעתיד.

ובישראל?

יפה הגדירה זאת המפקחת על הבנקים, ד"ר חדווה בר, בהודעתה הנוגעת להקלות ושיפורים בתהליכי נטילה ופירעון של משכנתאות מאוקטובר 2018:

"הלוואת משכנתא הנה אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמורכבות שלקוח מבצע בחייו, ונקודת ממשק מרכזית של הציבור עם המערכת הבנקאית. מטרת התיקונים שאנו עורכים הנה לפשט את התהליך החשוב הזה ולהקל על הלווה לקבל החלטות אופטימאליות בעת ההחלטה ליטול משכנתא או לפרוע אותה."

כך, שלמרות, שנראה, לכאורה, כי הרגולציות מגיעות, באופן הגיוני, כדי לגונן על הגופים המלווים, לא פחות מכך, באמצעות תיקונים שונים, הן מגינות עלינו, נוטלי המשכנתאות, מפני טעויות שונות בשיקול אותם אנחנו עלולים לעשות, בשל חוסר ידע.

מהן המגבלות העיקריות אותן מציבות הרגולציות על המשכנתאות?

• ההגבלה הראשונה – פרק הזמן מקסימאלי לתקופת החזר המשכנתא
• ההגבלה השנייה – אחוזי המימון המקסימאליים מסך עלות הדירה
• ההגבלה השלישית – החובה לנטול לפחות 33% מסך כל המשכנתא במסלולי ריבית קבועה
• ההגבלה הרביעית – החזר ההלוואה לא יעלה על 40% מסך הכנסה פנויה של הלווה / הלווים

ההגבלה הראשונה – פרק הזמן מקסימאלי לתקופת החזר המשכנתא

עד לפני שנים לא רבות, אפשרו חלק מהבנקים נטילת משכנתא לפרק זמן של 32 שנים (במסלול עם אופציית שינוי בכל שנתיים).

חלק נוסף מהבנקים, מצומצם יותר, אף אפשרו נטילת משכנתאות עם תקופות החזר של 35 ושל 40 שנים.

אולם, לפני מס' שנים החליט בנק ישראל כי פרק הזמן המקסימאלי להחזרת הלוואת משכנתא לא יעלה על 30 שנים.

ההגבלה השנייה – אחוזי המימון המקסימאליים מסך עלות הדירה

ראשית, יש צורך בהרחבה קצרצרה על המונח "אחוז מימון" בנוגע למשכנתא. אחוז המימון הוא אותו חלק מעלות הדירה הכוללת שעבורו אנחנו נוטלים את הלוואת המשכנתא.

למשל, אם מחירה של הדירה הוא מיליון ש"ח ונבקש מהבנק משכנתא על סך 500,000 ₪, אז אחוזי המימון עומדים על 50%, בעוד שאם נבקש עבור אותו הנכס הלוואת משכנתא של 200,000 ₪, אחוזי המימון יעמדו על 20%.

למותר לציין, כי את היתרה יש צורך לשלם מהון עצמי או ממסלולי הלוואה נוספים.

עד לפני מס' שנים אפשר בנק ישראל למבקשי המשכנתאות לקבל גם 90-95% מימון למשכנתאות – קרוב מאד למצב של רכישת דירה בלא צורך בהשקעת הון עצמי.

אבל, בשנת 2012 קבע בנק ישראל כי המדובר במינוף מסוכן שלא לצורך, ולכן, הגביל את אחוזי המימון המקסימאליים המוצעים לציבור, וסיווג את האחוזים המקסימאליים על פי סוג הרוכשים מבקשי המשכנתאות.

• רוכשי דירה יחידה (שאין דירה נוספת בבעלותם) – יכולים לזכות בעד ל-75% מימון
• משדרגי דירה (אנשים המוכרים דירה קיימת ברשותם, לצורך רכישת דירה אחרת) – יכולים לזכות בעד ל- 70% מימון
• משקיעים (אנשים שיש בבעלותם דירה, הם אינם מוכרים אותה והם מעוניינים לרכוש דירה נוספת כהשקעה) – יכולים לזכות בעד ל-50% מימון
• אנשים המעוניינים במשכנתא לכל מטרה (אנשים שבבעלותם דירה קיימת, והם מעוניינים לנטול משכנתא כנגד הנכס שבבעלותם) – יכולים לזכות בעד ל-50% מימון

חשוב להזכיר כי כל קבוצת מבקשי משכנתאות מוגדרת לקבלת אחוזי מימון שונים, מתוך הנחתו של בנק ישראל, כי על כל קבוצה להיות ממונפת ברמה שונה.

כמו כן, עניין חשוב אחר נוגע למסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אשר לגביה, במצבים מסוימים, מאפשר בנק ישראל רכישת דירה בהון עצמי תחילי של 100,000 ש״ח.

כך, שבמקרים ספציפיים, אחוזי המימון עולים אף על 90% מימון משכנתאי.

ההגבלה השלישית – החובה לנטול לפחות 33% מסך כל המשכנתא במסלולי ריבית קבועה

אם המגבלה הקודמת עסקה בחוסר היכולת לקחת מעל ל-33% במסלולי ריבית משתנה – כאן, העיקרון הפוך, מאחר ובשנת 2013 קבע בנק ישראל כי נטילת משכנתא מחייבת לפחות 33% מהסך הכולל שלה בריבית קבועה.

נחזור לדירת משכנתת מיליון הש"ח שלנו?

למשל, אם תיקחו מיליון ₪ כמשכנתא, תצטרכו לקחת לפחות 33% ממנה במסלולי ריבית קבועה.

הערה:

הריבית הקבועה עשויה להיות צמודה למדד (ק"צ) או לא צמודה למדד (קל"צ), אין לכך השפעה, ובלבד שהמסלולים קבועי הריבית יהוו לפחות 33% מסך המשכנתא הכוללת.

ההגבלה הרביעית – החזר ההלוואה לא יעלה על 40% מסך הכנסה פנויה של הלווה / הלווים

כאן, נעצור לרגע על מנת להסביר מהי "הכנסה פנויה". הכנסה פנויה, היא ההכנסה שנותרת בידיכם לאחר ניכוי ההתחייבויות הקיימות – למשל, תשלום דמי המזונות, הלוואות אחרות שקיימות וכד'.

ובנוגע לכך – בנק ישראל אינו מאפשר החזר שהוא מעל ל-40% סך ההכנסה/ות הפנויה/ות של מבקש/י המשכנתא.

לדוגמה, אם אתם מרוויחים בכל חודש 10,000 ₪ נטו ויש לכם הלוואה קודמת בסך 1,000 ₪ שאותה אתם מחזירים בכל חודש, ההכנסה הפנויה שלכם עומדת על 9,000 ₪, מה שאומר כי בנק ישראל לא יאפשר לכם החזר משכנתא חודשי שגובהו עולה על 3,600 ₪ בכל חודש (3,600 = 40% של -9,000 ₪).

כאן, ראוי לציין, כי, ההגבלה הרשמית אמנם עומדת על מקסימום 40% מסך ההכנסה הפנויה, אבל, בפועל, מרבית הבנקים והגופים המלווים לא יאפשרו לכם להגיע לאחוזים גבוהים כל כך. הממוצע הוא 33%, ואילו אותם 40% מסך ההכנסה הפנויה הם הרף המקסימאלי הנדיר.

כאן, נכנס לעניין שיקול דעתו הפרטני של הבנק, אשר, למרות ההנחיות של בנק ישראל, מגדר את הסיכונים שלו-עצמו, ואינו מעוניין להגיע למצבים בהם הלווים אינם מסוגלים לעמוד בנטל החזר המשכנתא ה"נדיבה" שנלקחה.

לסיכום מגבלות הרגולציה:

הוראותיו מטעם בנק ישראל הן הקובעות בסיס ורף המינימאלי הנדרשים לשם נטילת משכנתא, יחד עם זאת, במסגרת מוגדרת זו, רשאי כל אחד מהבנקים להציע משכנתאות בתנאי הלוואה שונים, או, לחילופין להחמיר ולהטיל על הלווה מגבלות שונות, נוסף על התנאים והמגבלות אותם קובע בנק ישראל.

אף תכתיבי בנק ישראל מתעדכנים מידי פעם, ולכן, אין להסתמך על נתונים שאינם עדכניים, אלא לבדוק את הנתונים והתכתיבים ישירות מול הבנק או הבנקים שמהם אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא, ואף לעשות זאת קרוב ככל שניתן למועד קבלת אישור עקרוני או לבחירת התמהיל ופתיחת תיק המשכנתא.

לקריאת ההוראות העדכניות (נכון למועד כתיבת המאמר) – תוכלו להיכנס לקישור זה.

כיצד מתחילים בתהליך?

רכישת בית או דירה היא צעד רציני וחשוב, שנטילת משכנתא מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. לפני שאתם מחליטים לצאת לדרך, ישנן מספר שאלות חשובות אותן עליכם לשאול את עצמכם:

מהו ההון העצמי אשר עומד לרשותכם?

הון עצמי מהווה תנאי משכנתא בסיסי וקריטי, מכיוון שהוא מסייע לכם להגדיר היכן תוכלו להתחיל לחפש את דירת חלומותיכם ובאיזה טווחי תקציב היא צריכה להיות. אם אינכם זוכרים מדוע, תוכלו לשוב ולקרוא את סעיף ההגבלה השנייה שברגולציה – אחוזי המימון המקסימאליים מסך עלות הדירה.

מהו סך כל הכנסות משק הבית שלכם?

סך הכנסות כולל למשק הבית מחושב על פי ממוצע ההכנסות נטו. כאן, חשוב לציין, כי מדובר בהכנסות קבועות ובהוצאות קבועות, ולכן, תצטרכו לבחון משכורות, הכנסות רבועות מנכסים מושכרים שבבעלותכם וכד'. את חשיבותה של שאלה זו, תוכלו למצוא כשהיא מצויה בהגבלה החמישית שברגולציה – החזר הלוואה שלא יעלה על 50% מסך הכנסה פנויה של הלווה / הלווים.

האם אתם עתידים לקבל סכום כסף רציני במהלך חמש השנים שלאחר קבלת המשכנתא?

כסף כזה עשוי להגיע כמתנה מההורים, מקרן השתלמות שלכם שנפתחת במועד מסוים, ממענק חד-פעמי או כתוצאה מעסקה גדולה שאתם מתכוונים לבצע (למשל, מכירת דירה או מכונית). במקרים כאלה, יושם דגש על בחינת האפשרות לפירעון מוקדם חלקי או מלא של המשכנתא בזכות קבלת כספים אלה. כך שקיים צורך לתכנן את תמהיל המשכנתא בהתאם לכך.

מהו גובה ההחזר החודשי שבו תוכלו לעמוד לטווח הקצר, הבינוני והארוך?

כאשר מדובר על בחירת מסלולי המשכנתא, יש צורך לבחון את יכולת ההחזר החודשי בה אתם מסוגלים לעמוד לאורך זמן. בחינה זו תאפשר לכם לדעת את מנעד החזר המשכנתא הספציפי המתאים לכם, כמובן, תוך שימת דגש על שמירת רמת החיים שאליה אתם רגילים או שואפים להגיע בעתיד.

לאחר שכל התשובות הללו מצויות בידיכם, תוכלו לדעת מהו סכום המשכנתא הרצוי לכם. בדקו איזה נכסים תוכלו לרכוש באמצעות משכנתא בטווח הסכומים האפשריים ובתוספת ההון העצמי שעומד לרשותכם.

רגע, הכל טוב ויפה, אבל, איך לוקחים משכנתא?

נטילת המשכנתא מורכבת מארבעה שלבים מרכזיים קריטיים. ככל שהשלבים הללו יבוצעו, מהרגע הראשון, בצורה שמותאמת באופן מדויק למצב הפיננסי של מבקש המשכנתא ולמצב העדכני של תחום המשכנתאות, כך סיכוייכם לקבל אישור עקרוני (ואף משכנתא) יהפכו גבוהים יותר.

• הגשת בקשה וקבלת האישור העקרוני מהבנק
• בחירת תמהיל מסלולי הלוואת המשכנתא הנכון עבורכם
• פתיחת תיק המשכנתא וההצטרפות לפוליסות הביטוח
• העברת הכסף למוכרי הנכס ותחילתה של תקופת הפירעון

הגשת בקשה וקבלת האישור העקרוני מהבנק

הצעד ראשון בתהליך קבלת המשכנתא ממוקד באיתור נכס הנדל"ן לקניה והזמנת השמאי לצורך אומדן עלות הנכס. כאשר שני הפרטים הללו נמצאים בידיכם, תצטרכו להגיש לבנקים השונים בקשה ראשונית לקבלת משכנתא (המכונה בלשון מקצועית "בקשה עקרונית").

בשלב זה יהיה עליכם להמציא לבנקים מסמכים שונים ופרטי מידע אישיים, כדוגמת תחום עיסוק ונתונים על שכרם, ואף את הפרטים הטכניים הנוגעים לנכס המבוקש.

בחירת תמהיל מסלולי הלוואת המשכנתא הנכון עבורכם

אחרי שקיבלתם את הררי המידע שנוגעים למסלולי ההלוואה בבנקים השונים, יהיה עליכם לבחור את המסלול התואמים לתמהיל ההלוואה הנכון והמתאים עבורכם (תוך התחשבות באיזון העדין השורר בין אורכה של תקופת החזר ההלוואה לבין גובהו של ההחזר החודשי).

כאן, תנו לנו לתת לכם טיפ קטנטן – עמידה עדינה אך תקיפה מסוימת על המקח תפיק עבורכם תנאים טובים יותר.

כמובן שאת בחירת המסלול תערכו רק אחרי שעיינתם בכל תנאי ההלוואות השונות בקפידה, ואחרי שווידאתם שכל הפרטים נהירים ומקובלים עליכם. אל תתפתו להיעזר ביועץ המשכנתאות של הבנק, ובהמשך – גם נסביר לכם מדוע.

פתיחת תיק המשכנתא וההצטרפות לפוליסות הביטוח

לאחר ההגעה להסכמה ביניכם לבין הבנק בנוגע לפרטיה של ההלוואה, נפתח "חלון זמנים" קצר בן מספר ימים, אשר במהלכו יהיה עליכם להמציא ולהגיש לבנק שממנו אתם לוקחים את המשכנתא מספר מסמכים קריטיים, ביניהם גם מסמכים שהנפקתם תדרוש מכם תשלומים שונים – הערכת שמאי רשמית, ייפוי כוח לנוטריון ומסמכי פוליסות הביטוח הקשורות ישירות למשכנתא. הטפסים יוגשו לבנק ויהוו את "תיק המשכנתא" שלכם. בהנחה שתיק המשכנתא הוכן בקפידה הראויה, אישור מתן הלוואה לא יאחר להגיע לאחריו.

העברת הכסף למוכרי הנכס ותחילתה של תקופת הפירעון

לאחר מתן האישור הסופי לקבלת ההלוואה ושלב החתימה על תנאי ההחזר הנלווים לה, מועבר סכום הקרן – ערכה של הדירה ללא הריביות) למוכרי הנכס. והנכס יעבור לבעלותכם, בצירוף הערת אזהרה (זוכרים? הזכרנו אותה בתחילה?) בטאבו.

בשלב זה, אתם מתחילים את תקופת פירעון ההלוואה, שיתמשך עד למועד סיומה, בחלוף מספר השנים שעליו סוכם מראש ביניכם לבין הבנק.

במצבים מסוימים, תוכלו להגמיש את תנאי ההלוואה הראשוניים, לבצע מחזור משכנתא לצורך שיפור תנאיה, ואפילו, במקרה שנופל עליכם סכום כסף גדול ממקור בלתי צפוי – לפרוע את המשכנתא בהליך פירעון מוקדם.

עכשיו, בואו נעבור לשלב הבא!

האם לרשותכם עומד ידע מימוני, כלכלי ופיננסי?

נניח שכן, ואתם שוחים בחומר הזה – האם אתם מעודכנים בכל חידושי ענף המשכנתאות ושולטים בכל הזכאויות, ההטבות, הריביות העדכניות, שינויי הרגולציה המתוכננת וכד'?

נניח שכן ואתם חיים, נושמים ואוכלים משכנתאות, ריביות ומונחים מקצועיים – באמת יש לכם את הזמן לתהליך הזה, שאורך, בממוצע, כחודשיים ודורש מכם התרוצצויות, מסמכים, דחיות של "לך ושוב" וכן הלאה?

באמת אין לכם משהו טוב יותר להשקיע בו את הכסף, הזמן והמרץ שלכם?

מהו ייעוץ משכנתאות?

זוכרים את כל הפרטים, המסמכים, התהליכים והשלבים שסיפרנו לכם עליהם לאורך כל המאמר?

מצוין!

עכשיו תשכחו אותם, תשכחו מהם לגמרי!

אתם לא צריכים לכתת רגליכם בין הבנקים השונים,

אתם לא צריכים לזכור מהי ריבית קבועה, מהי ריבית משתנה, ומהו ההבדל ביניהם,

אתם לא צריכים להתווכח עם פקידי הבנק על גובה ההחזר החודשי,

או לשמוע מהם ש"מצטערים, שכחתם לצרף את הערכת השמאי המעודכנת / אישור הנוטריון (או כל מסמך אחר שמרכיב את תיק המשכנתא שלכם) ולכן – אין משכנתא!"

יועץ משכנתאות עצמאי ובלתי תלוי טוב יחסוך מכם את כל הדברים הללו, ילווה אתכם לאורך כל התהליך ויחסוך מכם את כל החיבוטים והטעויות (הנובעות מחוסר ידע, חוסר שימת לב או חוסר זמן) שאתם עלולים ליפול בהם.

מה כולל ייעוץ משכנתאות ומדוע חשוב שהוא יבוצע בידי גוף בלתי תלוי?

באופן טבעי לגמרי, קראתם עכשיו את כל המידע שריכזנו עבורכם כאן, תפסתם את הראש ונשבעתם שאין, אתם לא מכניסים את עצמכם לתסבוכת הזאת, גם אם זה אומר, שמעתה ועד עולם, תיאלצו, אתם, ילדיכם, נכדיכם וניניכם לגור בשכירות.

האמת היא, שאנחנו מבינים אתכם לגמרי, ואם לא היינו עוסקים בתחום ייעוץ המשכנתאות, סביר מאד להניח שגם אנחנו היינו מרגישים תחושה דומה. כי, בפועל, החלטה שאתם עושים היום, עתידה להשפיע על רווחת חייכם בעשורים הבאים, אז מה הפלא שאתם מרגישים שהעניין הזה הוא סופר-מלחיץ? מה הפלא שאתם נרתעים?

אז זהו, שבדיוק בשביל זה קיימים יועצי משכנתאות. אבל כאן, יש להפריד בין שני סוגים עיקריים של יועצי משכנתאות – יועצי משכנתאות מטעם הגוף שממנו את מבקשים ללוות, מול יועצי משכנתאות עצמאיים ובלתי תלויים.

נוכל, ככלל, להגדיר את ההבדלים ביניהם במשפט אחד – יועץ משכנתאות מטעם הבנק מקבל את משכורתו מהבנק, בעוד שיועצי המשכנתאות העצמאיים כשמם הם, הם עצמאיים ובלתי תלויים, ולכן, הם משרתים, אך ורק, את מטרותיו של הלקוח שלהם (אתם!) ולא את האינטרסים של בנק זה או אחר.

אז, אתם באמת רוצים להפקיד (להפקיר!) את האינטרסים שלכם בידיו של מישהו שמקבל משכורת קבועה מהבנק שמלווה לכם כסף?